转租赚“差价”，能认定原合同“显失公平”吗？
——甲公司诉乙公司租赁合同纠纷案
在商业经济交往中，二房东转租赚差价越来越普遍。这种情况原房东是否能以“显示公平”而主张撤销原租赁合同呢？巴东县人民法院审结的一起房屋租赁合同纠纷案件，就该问题进行了评述。
基本案情 2021年5月，甲公司作为出租方与乙公司签订《房屋租赁合同》，约定由乙公司承租甲公司名下某小区一楼到四楼的房屋，约定租期12年，第一年租金33.6万元，以后每年在原房租基础上上涨1.8万元。合同还约定“因经营需要，在无需向甲公司报备的情况下，乙公司有权将所租房屋按市场价向第三方转租，第三方租赁人根据市场需要选择项目依法经营，并享有和承担与乙方同等权利与义务，甲方不得阻止”。2021年7月，乙公司作为出租方与丙公司签订《房屋租赁合同》，将在甲公司处承租的房屋转租给丙公司，约定租期10年，每年租金70万元，以后每两年在原房租基础上上涨5%。 2024年3月，甲公司始知乙公司将其承租的房屋高价转租给丙公司，甲公司以乙公司目前已因转租房屋获利差价890000元为由，主张乙公司不当得利，同时因双方订立的《房屋租赁合同》显失公平，请求撤销。 法院审理 法院审理认为，甲公司与乙公司系在双方合意的基础上签订《房屋租赁合同》，合同明确约定了乙公司的转租权益，故甲公司与乙公司之间的合同合法有效。 本案中，乙公司并不存在利用甲公司处于危困状态、缺乏判断力的情形下而签订合同，签订合同时甲公司意思表示自由，具有是否将房屋租赁给乙公司的选择自由，并无显失公平的情形，甲公司请求撤销与乙公司之间的《房屋租赁合同》理由不能成立。 同时，在租赁期限内，承租人对租赁物享有收益权能，承租人经出租人同意合法出租房屋收取的租金对出租人不构成不当得利，本案中乙公司作为承租人对租赁的房屋享有收益的权能，对甲公司不构成不当得利。 综上，巴东县人民法院驳回甲公司的诉讼请求。双方当事人均服判息诉。 法院审理 《中华人民共和国民法典》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。构成显失公平的民事法律行为必须具备以下条件：1.一方有利用对方危困或弱势的行为；2.一方有利用对方危困或弱势，牟取不正当利益的故意；3.民事法律行为作出是利用危困或弱势的结果；4.该民事法律行为于成立之时显示公平。 本案中的甲、乙公司在订立租赁合同时，具有自由、平等的交易地位，也具有独立的完全民事行为能力和表达自由，同时也具有对市场交易风险的足够判断力和对市场行情的意向性了解。“显失公平”制度不是为了消除当事人应承担的商业风险，故甲公司对自身在市场交易中的行为风险本应自行承担责任，法院不宜认定为“显失公平”。 市场交易的本质就是在合法的基础上自由竞争，法院保护平等的市场主体之间合法的交易行为，既是出于对市场主体行为的尊重，也是活跃市场因素、维持正常交易秩序、优化营商环境的必要。
